LTV (주택담보대출비율)
LTV (주택담보대출비율)은 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다.
즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 예를 들어 주택담보대출비율 (LTV)이 40%라면 시가 5억 원짜리 아파트의 경우 최대 2억 원까지만 대출해주는 식이다.
그렇지만 실제로 대출 진행시 받을 수 있는 돈은 더 적은 것이 일반적이다. 여기에 추후 대출금을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분하는 경우에 대비, 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다.
이는 대출한도금액에서 전세권 등의 선순위저당권과, 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다.
LTV(Loan To Value ratio)은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 만약, 주택담보대출비율이 50%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 5천만원(3억×0.5)이 된다.
총부채원리금상환비율
모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표이다. 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산한다.
총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다.
DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다.
상품별 LTV, DTI, DSR
| 디딤돌 | 보금자리론 | 서민실수요 일반 | |
|---|---|---|---|
| 소득제한 | 6000만원~7000만원 이하 | 7000만원~8500만원 이하 | 지역별 9000만원~1억 미만 |
| 물건가격상한 | 5억 이하 | 6억 이하 | 지역별 8억~9억이하 |
| 한도 제한 | 2.5억~3.1억 이내 | 3억 6천~4억 이하 | 제4억 |
| LTV | 70% | 일반:70% 투기과열/조정지역 서민실수요 아닐시:10%차감 빌라 5%: 차감 | 투기과열: 6억 이하 60% 초과 50% 조정지역:5억 이하 70% 초과 60% |
| DTI | 60% (80%이내시 LTV60% | 60% | 60% |
| DSR | 제한없음 | 제한없음 | 은행40%/비은행50% |
나에게 적용되는 대출제한
① 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 확인하기
주택담보대출을 받기 전, 본인이 주택구입을 희망하는 지역이 투기지역인지 투기과열지구인지 여러 가지 상황을 확인할 필요가 있습니다. 현재 서울은 16개 구가 투기지역으로 지정되었는데요. 투기과열지구는 서울 전 지역이 포함된다고 합니다.
② 주택보유여부에 따라 적용되는 LTV와 DTI 찾기
위에서 정리한 지역 외에도 주택보유여부에 따라 LTV와 DTI가 달라진다는 점! 한눈에 보기 쉽도록 표에서 확인하세요.